从买家到投资极客地产投资高手的成功之路

2019-07-31 08:50:36 来源: 温州信息港

2003年6000元/平方米购买的北京富力城,如今已经涨到了45000元/平方米;2009年,15000元/平方米购入的海景房,如今轻松变为3、4万/平方米。总能在低点和高点之间游刃有余的投资专家,被人称为京城首席投资人的张羽冲上周作客成都接受了记者的采访。

在还没有见到张羽冲的时候,记者特意收集了他的一些资料。在房地产投资之前,张羽冲的本职工作是北京交响乐团的首席圆号手。不过他的经历也很丰富,卖过录影带、电器,做过服装,搞过教育。不过2003年开始,他专注于房地产的投资,从一个普通的买家成为了领导一个高端圈层的投资客。2007年,他预言2008年房地产市场将跌15%左右。2009年,他号召他的团队大举进驻海南楼市,并对媒体说,“一年以后你们会明白,三年后你们会追着采访我”。一次次准确的市场预判背后,这位投资极客的成功秘笈如何?记者零距离与高手碰面。

每5年一次的战略调整

艺术家出身的张羽冲并没有普通投资人精打细算的世俗气息,相反在举手投足之间有些大公司董事长的气派。面对自己过往的“战绩”张羽冲轻描谈写地几笔带过,甚至于等记者要求他讲讲海南数亿投资的斩获时,他也摆手表示类似的预判在投资的几年间太多了,不过媒体都太过于关注赚到了多少钱,在赚钱的背后,他对投资的深入思考往往被人们所忽视了。

他表示,投资的一个核心是看趋势,投资住宅,投资商业,以及现在投资旅游地产都是看准了市场的大势。而他对大势的准确把握总能够让跟随他的投资人心服口服。据悉,与他为伍的投资客们都是高端客群,大多来自各个行业的精英。他们的集合不仅是财力的集合,也是智慧的结合。“大家的信任度非常的高。我们已经形成了非常专业的团队,投资人都认同团队运作所收取的管理费。”由此可见,张羽冲的投资已经完成了从散户向大户的转变,如今正在向类似于基金管理的房地产投资团队方向发展。而在他的投资背后都有一个庞大的投资群体作为支持,真正实现了由术向道的质变。

他告诉记者在他的投资历程中,已经经历了三个阶段,每一个阶段经历的时候差不多是5年。

个5年计划的时候,他看准了住宅投资。尤其是2003年左右,他在个5年计划中,就和他的团队购入了北京北三环的富力城项目近百套住宅。他告诉记者,当时投资住宅看中了一点,就是人们急剧上升的居住需求。当时人们买房主要是为了自住、改善、出租。而且时至今日以北京为例,每年还有几十万的留京指标

从买家到投资极客地产投资高手的成功之路

,这意味着还有百万平方米的刚性居住需求。

不过从2003、2004年开始,投资房地产的人逐渐地增加了。张羽冲带领团队开始新一轮的5年计划商业投资。据悉他们当年投资的4万元/平方米的商铺目前的市值已经达到了16万,即使是这样张羽冲在2007年抛售股票和房产的时候依然保留着自己的商铺。他表示放弃住宅投资商业,一是考虑政策导向,二是看中了商业投资有持续的租金收益。投资商业的同时,他开始为团队寻找新一轮的投资热点。享受生活让他看到了市场尤其是高端人群相同的需求。于是他在新的5年计划中又看中了旅游地产。“中国的高端人群对生活品质的需求非常的迫切,这个需求将引导旅游地产成为下一个阶段投资的热点。而且旅游地产是服务于度假,投资这个领域与政府调控住宅,关注民生没有冲突。”

“租金为王”的商业投资理念

因为成都近两年来商铺上涨的速度非常快。所以记者特意就商业地产的投资请教了张羽冲。他先给记者讲了一个实例。他曾经在他出租的商铺门口听到了路人的议论,生意好好,这个商铺不晓得是谁的。买这个商铺的人一

定赚惨了。其实在这个故事中,他想告诉记者的是,商铺好是与人气旺有关。他计算过一个130平方米小超市的现金流水为4.5万/天。可以预见这个130平方米的商铺有着持续而稳定的租金保证。“商业为重要的是租金水平,商铺本身的升值能力也是和这个水平相关的。试问一个100万的商铺,如果一年的租金仅仅几万元,甚至连银行的利息都达不到,升值的预期从何而来。”张羽冲直言不讳道。

他告诉记者,他在第二个5年计划中投资了不少的商铺,这些商铺如今不是被星巴克就是被711等人气旺,流水大的商家所租用,正是这些商家的入驻保证了他手中商业的持续升值。仅看商业升值潜力而忽视商铺现实租金的方式对商业地产的投资来说是

非常错误的。

如今他还准备投资一些商业项目,其中也包括了一些商业产权的公寓和商务写字楼。这次到成都就是为了来考察富力天汇中心和富力丽思国际公寓。说到目前投资方向,他表示一方面与政策的限制有关,另一个方面商业租金的回报也是他非常看重的,尤其是写字楼,这两年在北京的涨幅惊人,差不多已经达到了每一个平方米300-350元/月。当听说成都的租金水平,尤其是高端写字楼的水平每平米100多元/月,他认为还有升值潜力。

“看沙不看房”的细节追逐

和其他投资客还有一个非常大的不同,张羽冲告诉记者,自己

投资大多在高端。记者试着让他在投资客目前倾向的两个极端,的起价房和贵的楼王中选择的时候,他毫不犹豫地告诉记者一定是后者。“一般来说,一个社区中的位置是人人都向往的,即使是买不起的人也会想着去看看,这样销售的面就要大得多,成交的机会也比其他高很多。”

据悉,他是为数不多的监督开发商的购房者。即使是工地、毛胚房,也要一层一层爬上去查看。后期精装房过程中,他也会一次次的考察,甚至给开发商提出整改的建议。现在不少的开发商甚至于还主动请他去提改进的意见。从这个细节也可以看出他对自己投资房子的重视。

张羽冲这种只投高端的理念也指导了他在海南的投资。也正因为他投资的是高端项目,所以他有比一般人更为细腻的投资考量。

以他在海南投资的清水湾来说。一般的人都觉得从市区到清水湾驱车近1个小时,地段实在不好。但是他却不这样认为,对于度假,尤其是休闲度假的人来说,如果没有一个适度的车程距离,人人可去,就谈不上有品质了。那么在众多的海湾中,他选择了清水湾的原因仅仅是自然环境好、距离适中么。他接下来的回答让记者大跌眼镜。

“看沙!这里的沙非常的细腻,不会像有些地方的湾,海水中全是卷的沙,而且粗糙,让人觉得不舒服。这里的海湾没有坡度,海水非常的清澈,能见度高。”他又接着说,“既然是投资高端的客户,要想到他们的需求,他们来度假,就是为来享受的海水和沙滩的,这些当然是比房子更为重要的考量对象。任何的房子、配套,只要是一个有实力有决心的开发商都可以达到的,但是天然条件的具备是可遇不可求的。说到底还是从高端客群的消费心理入手。”

谈到未来的投资方向,他认为在享受型的旅游地产之后,生命科学将是他的下一个重点。对于具体的细节,他引而不发,只是告诉记者,当人们实现了舒适居住、享受生活后,延长生命是一个必然。所以这个行业大有可为。华西都市报记者张杨

张羽冲

京城炒房界名人,2007年11月,张羽冲预言,2008年房地产市场将跌15%左右,他本人除了一部分几年中购买的商铺外,2007年底他已经从房市及股市撤出了全部资金。2009年初,因在市场大热前成功转战海南楼市而名声大噪。目前“粉丝”无数,身家成谜。

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